Har dit hus færre kvadratmeter end det som sælger oplyste i forbindelse handlen? Er dit hus mindre end hvad der fremgår af BBR ? Fejl i BBR ved køb eller fejl i salgsopstillingen ?

I så fald kan du få penge (erstatning eller forholdsmæssigt afslag) fra sælgeren som har et ansvar. Endvidere kan ejendomsmægleren og den boligadvokat, du brugte, tillige være ansvarlige. Du har således gode muligheder for at få økonomisk kompensation.

Er du som køber blevet opmærksomme på nogle forhold ved huset som ikke lever op til de forventninger, som du med rette har haft ?. Det kan f.eks. være arealmangler.

Du kan på www.ois.dk se din BBR-meddelelse for din ejendom. Du skal være opmærksom på om BBR er forkert for dit hus eller lejlighed. Der er ofte fejl i BBR-oplysningerne, men sælger har pligt til at det er helt korrekt, hvad der står i BBR-meddelelsen.

Oplysningerne om boligareal i BBR-meddelelsen kan du så sammenholde med f.eks. dine originale plantegninger for ejendommen, eller du kan få en opmåler ud som måler dit hus efter, hvis du har mistanke om at boligarealet er mindre end som sælger, ejendomsmægleren eller boligadvokaten oplyste.

Plantegninger for ejendommen kan du ofte se på kommunernes såkaldte ”Weblager”/”Filarkiv”. Bare google det for din kommune. Mht. Aarhus Kommune, så findes dine originale plantegninger ofte her: https://minejendom.aarhus.dk/

Mangelsbegrebet

• Arealmangler er ikke omfattet af ansvarsfritagelsen for sælger i § 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved fast ejendom.

  Højesteret har udtalt i U.2013.3175, at den urigtige oplysning ikke kunne anses for at have en sådan relation til bygningens »fysiske tilstand«, at den var omfattet af § 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom om sælgers fritagelse for ansvar.

   

• Køber er derfor ikke afskåret fra at gøre krav gældende over for sælger, selv om de har modtaget tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring ved købet, jf. U.2013.3175.

   

• Der foreligger en mangel, eftersom sælger har givet urigtige oplysninger, der har haft betydning for købers bedømmelse af den købte genstand, jf. U.2013.3175.

   

• Boligarealets størrelse har normalt stor betydning ved prisfastsættelsen af en familiebolig, jf. U.2013.3175. Den urigtige oplysning om ejendommens areal udgør derfor en mangel.

   

Forholdsmæssig afslag i købesummen

• I modsætning til erstatningen, så er der intet krav om et ansvarsgrundlag hos sælger for et krav om forholdsmæssig afslag, imidlertid skal manglen være betydelig.

   

• En mangel er først betydelig, når den overstiger det, der betegnes som en bagatelgrænse. Det må bero på en kvalitativ henholdsvis kvantitativ vurdering, hvorvidt en mangel overskrider bagatelgrænsen. Denne grænse er ikke helt fastsat, men tager udgangspunkt særligt i, hvad køber ville have betalt, hvis denne havde kendskab til manglen, udbedringsudgifterne, en værdiforringelse ved senere salg og om det tidsmæssige aspekt i behovet for afhjælpning.

   

• Der foreligger en mangel, og værdiforringelsen udgør langt mere end de f.eks. 3,00 % af den købesum som var tilfældet i jf. U.2018.3398. I den afgørelse fastslog landsretten at der forelå en mangel.

Ang. ejendomsmægleren

• Ejendomsmægleren bør sikre, at BBR-oplysningerne er korrekte og på den baggrund har de solgt et mangelfuldt produkt. Boligareal er et særdeles væsentligt forhold ved købt af ejendomme, hvorfor ejendomsmægleren skal have sikret sig at det er korrekt.

   

• Eksempelvis blev ejendomsmægleren dømt til at betale erstatning i en sag ved Retten i Hillerød.

Ang. købers tidligere boligadvokat

• Købers tidligere boligadvokat er ligeledes ansvarlig, idet vedkommende som juridisk rådgiver for køber bør søge forholdet ang. boligarealet klaret, jf. U.1963.981.

• Købers tidligere boligadvokat har et professionsansvar som indebærer at han burde have opdaget og vejledt køber om, at køber var ved at købe en bolig som havde et væsentligt andet boligareal end det oplyste.